주택임대소득 과세대상

소득세법상 주택임대소득의 과세대상은 아래와 같다

① 1주택만 소유한 경우 주택임대소득은 비과세한다, 다만, 해당 과세기간 종료일 현재 기준시가가 9억원(2023년 12억)을 초과하는 고가주택과 국외에 소재하는 주택의 경우 월세수입에 대해 과세하고, 보증금에 대한 간주임대료는 비과세한다.

② 2주택 소유한 경우 모든 월세수입에 대해 과세하고, 보증금에 대한 간주임대료는 비과세한다.

③ 3주택 이상 소유한 경우 모든 월세수입에 대해 과세하고, 보증금합계액이 3억원을 초과하거나, 비소형주택 3주택 이상 소유한 경우 보증금에 대한 간주임대료도 과세한다.

※ 소형주택이란 1세대 면적이 40㎡이하 이고, 기준시가 2억 이하인 주택

주택수 계산시 다가구주택은 1개의 주택으로 보되 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산하고, 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 한다. 다만, 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연간 6백만원 이상 또는 고가주택의 30%초과 지분을 소유한 경우 소수지분자의 주택 수에 가산한다.

주택임대 수입금액 계산

주택임대소득의 총수입금액은 월세에 보증금 등에 대한 간주임대료 합계액으로 한다.

간주임대료=(보증금등-3억원)의 적수×60%×(1/365)×(정기예금 이자 율 1.2% ) - 해당 보증금 등에서 발생한 이자・배당수익

거주자가 3주택이상을 소유하고, 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 충수입금액에 합산하고, 임대료 등을 선금으로 받는 선세금은 계약기간의 월수로 나누어 해당연도의 수입금액을 계산한다.

주택임대소득의 과세방법

▶ 주태임대소득의 종합과세

주택임대소득 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우 다른 사업소득과 같이 복식부기 또는 간편장부로 소득금액을 계산하거나, 추계신고 방법인 기준경비율 또는 단순경비율로 소득금액을 계산하여 종합과세대상 다른 소득과 합산하여 누진세율(6~45%)을 적용하는 종합과세로 신고하여야 한다.

▶ 주택임대소득의 분리과세

주택임대소득 총수입금액이 2천만원을 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택하여 신고할 수 있다.

종합과세 : 주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~45%)
분리과세 : 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~45%)

① 등록임대주택의 경우

지자체와 세무서 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않는 등록임대주택을 임대하는 경우 분리과세 주택임대소득에 대한 소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 60%)를 차감한 금액으로 하고,

분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우 소득금액세서 기본공제 400만원을 차감한 과세표준에 14%세율 적용하여 산출세액을 계산하고, 동 산출세액에서 소형주택 임대사업에 대한 세액감면액(4년 단기 30%, 8년 장기 75%)을 공제한 금액이 결정(납부할) 세액이다.

주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원 초과하는 경우 기본공제는 “0”원이므로 소득금액이 과세표준이 되고 그 과세표준에 14%세율 적용하여 산출세액을 계산하고, 동 산출세액에서 소형주택 임대사업에 대한 세액감면액(4년 단기 30%, 8년 장기 75%)을 공제한 금액이 결정(납부할) 세액이다.

② 미등록 임대주택(주택임대 사업자 미등록)의 경우

분리과세 주택임대소득에 대한 소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 50%)를 차감한 금액으로 하고,

분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우 기본공제 200만원을 추가로 공제한 금액(과세표준)에 세율(14%)을 곱한 금액이 결정(납부할)세액이다.

분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원 초과하는 경우 기본공제는 없이 총수입금액에 필요경비를 차감한 금액에 세율(14%)을 곱한 금액이 결정(납부할)세액이다.

소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

1세대 당 주거용 전용면적이 85㎡(수도권 외 도시지역이 아닌 읍・면은 100㎡) 이하 이고, 임대개시일 현재 주택 및 부수토지의 기준시지가 6억원 이하인 주택을 임대료 및 임대보증금의 연 증가율이 5%이하로 유지 하고 4년(장기민간임대주택은 10년) 이상 임대하는 것으로 지방자치단체와 세무서에 임대사업자 등록한 내국인에 대하여 임대주택이 1호인 경우

임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 30%(장기임대의 경우 75%), 임대주택이 2호 이상인 경우 20%(장기임대의 겨우 50%) 상당세액을 감면한다.

주택임대사업자 미등록 가산세

주택임대소득이 있는 사업자가 사업개시일로부터 20일 이내 사업장 관할 세무서장에게 면세사업자 사업자등록을 신청하여야 한다.

임대사업자 등록을 하지 아니한 경우에는 사업 개시일로부터 사업자등록 직전일까지의 주택임대수입금액에 1천분의 2에 해당하는 가산세를 해당기간의 종합소득세에 가산하여 납부하여야 한다.

미등록 가산세는 수입금액이 2천만원 이하로서 분리 과세되는 경우나 종합소득세 산출세액이 없는 경우에도 적용된다.

종합소득세 과세표준 계산

종합소득세 과세대상인 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득에 대한 각 소득별 소득금액이 계산되면, 이들 각 소득을 합산하여 종합소득금액을 계산하고, 종합소득금액에서 종합소득공제를 차감하여 종합소득세 과세표준을 계산한다.

종합소득공제는 종합소득이 있는 자 모두에게 적용되는 기본공제(본인공제, 배우자공제, 부양가족공제), 추가공제(경로우대공제, 장애인공제, 부녀자공제, 한부모 소득공제), 연금보험료 공제가 있고,

근로소득자에게만 적용되는 특별소득공제(보험료공제, 주택자금공제) 기타공제(개인연금저축공제, 신용카드 등 사용액 공제) 등이 있다.

※ 종합소득공제는 연말정산 ①②③④편 참조해 주세요

종합소득세 납부세액 계산

종합소득세 과세표준에 기본세율(6~45%)을 적용하여 산출세액을 계산하고 산출세액에서 세액감면, 세액공제, 기납부세액(중간예납액, 원천징수세액 등)을 차감하여 종합소득세 납부세액을 계산한다.

절세전략

① 이월결손금과 결손금 소급공제

사업소득자라면 코르나 등으로 폐업하였던 사업장의 이월결손금이 있는지 확인하여 사업소득금액에서 공제를 받고, 2021년 사업소득에 대한 종합소득세 납부세액이 있는데 2022년 사업소득이 결손이라면 결손금 소급공제 환급신청 하세요.

② 기장세액 공제

“종합소득세 신고 안내 정보”에서 신고 안내유형이 간편장부 대상자-기준경비율인 사업자는 인건비 수정신고, 세금과 공과금, 감가상각비, 이자비용 등을 필요경비로 계상한 재무제표 등을 만들어 복식부기로 종합소득세 신고하면 기장세액공제 20%와 추계신고 가산세 20%를 절감할 수 있다.

③ 중소기업 특별세액 감면

중소기업과 소기업이 세법에서 중소기업 업종으로 규정하고 있는 제조, 건설, 도・소매, 여객운송, 출판업, 물류업, 학원 운영업 등에서 발생한 소득에 대하여 다음의 감면율을 적용한 세액을 산출세액에서 감면한다.

소기업이란 중소기업 중 매출액이 업종별로 중소기업 시행령에서 규정한 기준금액(숙박업・음식점・서비스업 10억, 도매・소매・정보통신업 50억, 제조・건설업 등 80억) 이내인 기업을 말한다.

소기업이 도매・소매・의료업(이하 “도매업 등”이라 한다)을 영위하는 경우 사업장별 소득에 대해 10%의 감면율을 적용하고,

소기업이 도매업 등을 제외한 제조업 등을 영위하는 경우 수도권 내 지역 사업장의 소득에 대해 20%, 수도권 외 지역 사업장의 소득에 대해 30%의 감면율을 적용한다.

소기업을 제외한 중소기업이 수도권 외 지역에서 도매업 등을 영위하는 경우 동 사업장 소득에 대해 5%, 도매업 등을 제외한 제조업 등을 영위하는 경우 동 사업장 소득에 대해 15%의 감면율을 적용한다.

중소기업 중 수도권 내에서 지식기반사업(엔지니어링, 전기통신, 연구개발 프로그래밍 등)을 영위하는 사업장의 소득에 대해서는 10%, 수도권 외 지역에서 영위하는 사업장의 소득에 대해서는 15%의 감면율을 적용한다.

감면 한도는 1억원이나, 전년대비 상시근로자 감소한 경우에는 1억원에서 감소한 인원에 5백만원을 곱한 금액을 차감한 금액을 한도로 한다.

고용증대 세액공제와 사회보험료 세액공제와 중복 적용되나, 다른 세액 감면과는 중복 적용되지 않는다.

④ 고용증대 세액공제

소비성 서비스업을 제외한 업종을 영위하는 내국인이 24년12월31일이 속하는 과세기간까지의 기간 중 해당 과세연도의 상시근로자의 수가 직전 과세연도의 상시근로자의 수보다 증가한 경우에는 다음의 금액(㉠+㉡)을 해당 과세연도의 종합소득세(사업소득에 대한 소득세에만 해당)에서 공제하고,

추가로 해당 과세연도 종료일로부터 1년(중소기업 및 중견기업은 2년)이 되는 날이 속하는 과세연도의 종합소득세(사업소득에 대한 소득세에만 해당)에서도 같은 금액을 공제한다(이하 “추가공제”라 한다).

㉠ 청년 정규직, 장애인, 60세 이상인 상시근로자(이하 “청년 등 상시근로자”라 한다)의 증가한 인원수(증가한 상시근로자의 인원수를 한도로 한다)에 중소기업은 1,100만원(수도권 밖의 지역에서 증가한 경우 1,300만원), 중견기업은 800만원(수도권 밖의 지역에서 증가한 경우 900만원), 대기업은 400만원(수도권 밖의 지역세서 증가한 경우 500만원을 곱한 금액

㉡ 청년 등 상시근로자 외 상시근로자의 증가한 인원수(증가한 상시근로자의 인원수를 한도로 한다)에 중소기업은 700만원(수도권 밖의 지역에서 증가한 경우 770만원), 중견기업은 450만원, 대기업은 0원을 곱한 금액

고용증대 세액공제를 받은 거주자가 최초로 공제받은 과세연도 종료일부터 2년이 되는 날이 속하는 과세연도 종료일까지 기간 중 전체 상시근로자수 또는 청년 등 상시근로자수가 최초로 공제 받은 과세연도에 비하여 감소한 경우 감소한 과세연도부터 추가공제는 하지 않으며,

감소한 상시근로자수에 대한 기 공제 받은 세액 상당액을 감소한 과세연도 종합소득세에 가산하여 납부하여야 한다.

미공제 세액은 10년간 이월공제를 받을 수 있고, 중소기업 특별세액감면과 사회보험료 세액공제와 중복적용이 허용된다.

⑤ 사회보험료 세액공제

중소기업이 24년12월31일이 속하는 과세기간까지의 기간 중 해당 과세연도의 상시근로자의 수가 직전 과세연도의 상시근로자의 수보다 증가한 경우에는 다음의 금액(㉠+㉡)을 해당 과세연도의 종합소득세(사업소득에 대한 소득세에만 해당)에서 공제하고,

추가로 해당 과세연도 종료일로부터 1년이 되는 날이 속하는 과세연도의 종합소득세(사업소득에 대한 소득세에만 해당)에서도 같은 금액을 공제한다(이하 “추가공제”라 한다).

㉠ 청년 및 경력단절 여성(이하 “청년 등”이라 한다) 상시근로자 고용증가인원에 대하여 사용자 부담하는 사회보험료 상당액

㉡ 청년 등 외 상시근로자 증가인원에 대하여 사용자 부담하는 사회보험료의 50%(신성장 서비스업을 영위하는 중소기업 75%)

사회보험료 세액공제를 받은 중소기업이 최초로 공제받은 과세연도 종료일부터 1년이 되는 날이 속하는 과세연도 종료일까지 기간 중 전체 상시근로자수 또는 청년 등 상시근로자수가 최초로 공제 받은 과세연도에 비하여 감소한 경우 감소한 과세연도부터 추가공제는 하지 않으며,

감소한 상시근로자수에 대한 기 공제 받은 세액 상당액을 감소한 과세연도 종합소득세에 가산하여 납부하여야 한다.

미공제세액은 10년간 이월공제를 받을 수 있고, 중소기업특별 세액감면과 고용증대 세액공제와 중복적용이 허용된다.

손동익 세무사
국세청 조사국 외 15년 근무
전 정앤동 세무회계 대표
현 베스트세무법인 삼성타운점 대표
블로그 _ https://blog.naver.com/tax3304
메일주소_tax3304@naver.com
카톡 _ 010-8723-7304 T_ 02-6204-3304